Appartamento a New York: acquisto e affitto

Una delle città più interessanti, moderne e dinamiche del mondo è, senza dubbio, New York, punto di riferimento culturale e sociale degli Stati Uniti e di tutto il mondo occidentale. La Grande Mela è una delle città più desiderate in assoluto e sono tantissime le persone che vorrebbero viverci, anche solo per un breve periodo.

Vivere a New York è una scelta di vita che porta con sé una serie di spese piuttosto importanti. Un appartamento ha un costo decisamente alto, sia per quanto riguarda l’acquisto che l’affitto.

Una foto pubblicata da Luxury Apartments NYC (@luxuryapartmentsnyc) in data: 17 Gen 2017 alle ore 06:44 PST

Acquistare un appartamento a New York

In termini di prezzo medio al metro quadro, infatti, New York con 12849,08 dollari è al decimo posto della classifica delle città più care al mondo per quanto riguarda l’acquisto di un nuovo appartamento. In tale classifica, conquista il primo posto Hong Kong, con più di 23 mila dollari di prezzo medio al metro quadro, seguita da Londra, con più di 18 mila dollari.

Quante camere?

E’ importante sottolineare come a New York il mercato immobiliare segua linee guida particolari. Più che gli effettivi metri quadri, a determinare il costo di un appartamento è il numero di stanze ed, in particolare, il numero di stanze da letto “bedroom”. Per chi cerca casa a New York vi sono diverse possibilità, partendo da appartamenti più grandi, “three bedroom” e “two bedroom”, a soluzioni di dimensioni ridotte, “one bedroom” o “studio”. La valutazione del prezzo al metro quadro arriverà solo in un secondo momento. Le unità immobiliari della città di New York vengono, infatti, suddivise in categorie a seconda del numero di ambienti.

Studio e One bedroom: differenze

E’ necessario, inoltre, evidenziare la differenza tra gli appartamenti “one bedroom” e “studio”. Un appartamento one bedroom, di norma, si riferisce ad una singola unità immobiliare dotata di una camera da letto, una cucina, un living ed un bagno.

Uno studio, invece, rappresenta una singola stanza multi-uso, di dimensioni di norma superiori rispetto alle stanze di un appartamento one bedroom, che include la zona notte, il living e la cucina. Le unità immobiliari studio possono arrivare ad avere dimensioni anche consistenti e superiori agli appartamenti one bedroom.

Prezzo medio degli appartamenti nelle varie aree di New York

New York è una città da più di 8 milioni di abitanti e viene suddivisa in cinque boroughs, che a loro volta si suddividono in una lunga serie di quartieri creando delle vere e proprie città nella città.

I cinque borough di New York sono Manhattan, Brooklyn, Bronx, Queens e Staten Island.

Il prezzo medio di un appartamento a New York varia sensibilmente al variare del quartiere e della contea. In generale, Manhattan è l’area più costosa di New York. Il prezzo medio di Manhattan per acquistare un appartamento è di quasi 20 mila dollari per metro quadro, seguita a ruota da Brooklyn.

Coops o Condos, due soluzioni differenti per acquistare un appartamento a New York

Acquistando casa a New York è possibile imbattersi in appartamenti in Coops o Condos.

Nel primo caso, quando si acquista un appartamento in Coop, di fatto si acquistano quote di una società che possiede il condominio dove si trova l’unità immobiliare. La società affitta poi l’appartamento all’acquirente con un contratto di locazione a lungo termine. L’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione e gestione, delle tasse di proprietà e dell’eventuale mutuo dell’edificio. Le Coops hanno la possibilità di selezionare l’acquirente, valutando diversi parametri prima di procedere all’effettiva vendita di una quota della società proprietaria dell’immobile. Di fatto, l’acquirente diventa un socio della società proprietaria dell’edificio e dovrà essere accettato dagli altri soci.

Acquistando un appartamento in condo, invece, si va ad acquistare la singola unità immobiliare dell’edificio. L’acquirente è anche comproprietario delle parti comuni della loro gestione e manutenzione ed è tenuto al pagamento delle relative spese. A parità di metratura, un appartamento in un Condos ha un valore più alto rispetto ad uno in Coops.

Di norma, il mercato immobiliare di New York offre un numero di soluzioni maggiore in Coops che in Condos. Chi acquista casa in una delle aree della città di New York troverà un numero molto limitato di soluzioni Condos mentre le opzioni Coops abbonderanno e potrebbero risultare anche più convenienti in termini economici.

Costi da sostenere per l’acquisto di un appartamento

Una volta individuato il giusto appartamento da acquistare a New York è necessario fare una serie di valutazioni in merito a quelli che sono i costi legati all’acquisto stesso dell’unità immobiliare, sia questa in Coops o Condos.

Il Down Payment, ovvero l’acconto da versare per l’acquisto, è, di norma, compreso tra il 10 ed il 30% del valore complessivo dell’appartamento. Le Coops richiedono un minimo del 20% anche se in diversi casi il down payment arriva anche al 30%. L’acquisto in un Condos è più flessibile e all’acquirente può anche essere richiesto solo il 10%.

Per quanto riguarda i Closing Cost, invece, la percentuale varia di solito tra il 2 ed il 6%. Per l’acquisto di appartamenti in immobili già costruiti la percentuale oscilla tra il 2 ed il 4% mentre per l’acquisto in nuove costruzioni si arriva anche al 6%.

Affittare un appartamento a New York

Una soluzione piuttosto interessante per vivere a New York è rappresentata dalla possibilità di affittare un appartamento invece di acquistarlo. Il mercato immobiliare newyorchese degli affitti segue regole e linee guida simili a quello delle vendite e, conseguentemente, i prezzi di un appartamento a New York sono tra i più alti al mondo. A differenza del prezzo d’acquisto, New York non è la città più cara d’America per quanto riguarda i fitti.

San Francisco, con un prezzo medio di 3.500 dollari al mese è infatti la città americana più costosa precedendo proprio New York dove il prezzo medio di un appartamento è di poco più di 3 mila dollari, con soluzioni “one bedroom” che costano, in media, 2,700 dollari e soluzioni “two bedroom” che arrivano a sfiorare i 3,500 dollari.

La zona di New York più costosa in assoluto è Manhattan ed in particolare Central Park dove il prezzo medio dell’affitto arriva a sfiorare gli 8 mila dollari. Dopo Central Park, sempre a Manhattan, troviamo Carnegie Hill e Tribeca rispettivamente con 5,200 e 4,900 dollari. Sopra la soglia dei 4 mila dollari troviamo anche Battery Park e North Sutton Area, sempre a Manhattan.

Affittare un appartamento a New York, come mostrano i dati, può diventare molto costoso soprattutto se si scelgono alcune delle aree più richieste ed esclusive della città. Per vivere a New York è necessario tenere in conti anche diverse spese accessorie che vanno, gioco forza, ad incrementare la spesa mensile dei cittadini newyorchesi.

Non superare la regola del 30

Negli Stati Uniti si consiglia, di norma, di seguire la “Regola 30” per determinare il massimo affitto che ci si può permettere. Secondo questa regola, non bisognerebbe spendere più del 30% del proprio guadagno, al netto delle tasse, per l’affitto di un appartamento.

Considerando i prezzi medi di New York, la soglia del 30% può però diventare un vero e proprio ostacolo per chi vuole e deve vivere nella Grande Mela. Una soluzione one bedroom da 2,700 dollari al mese comporterebbe che bisogna guadagnare più di 8 mila dollari al mese, al netto delle tasse, per potersi permette tale tipo di appartamento.

Costi extra legati all’affitto di un appartamento a New York

Oltre all’affitto, in ogni caso, vanno considerati diverse spese aggiuntive correlate alla casa.

Il riscaldamento, se non incluso nell’affitto, può arrivare a costare circa 50 dollari al mese mentre l’elettricità ha un costo medio di 75 dollari al mese anche se in questo caso la spesa dipende, in modo sensibile, dalla grandezza dell’appartamento e dall’utilizzo dell’energia da parte degli inquilini. Appartamenti di dimensioni ridotte potrebbero andare in contro a costi inferiori rispetto a quanto riportato.

Tra le spese dobbiamo considerare anche il costo della connessione Internet, quella più diffusa è con Time Warner Cable, circa 45 dollari al mese per navigare in media sino a 15 Mega, e della TV via cavo (anche se di questa si può fare a meno), circa 115 dollari al mese.

Da valutare anche le spese legate ai rifiuti che potrebbero non essere incluse nell’affitto (circa 25 dollari al mese) così come l’acqua e le tasse sulle fognature (circa 50 dollari) e, per alcune soluzioni abitative, anche il parcheggio, un vero e proprio lusso per i newyorchesi, i quali notoriamente, preferiscono spostarsi utilizzano la rete metropolitana.

Un posto auto arriva a costare anche 300 dollari al mese. Alcuni condomini di New York includono anche delle aree comuni per la lavanderia, con un costo variabile tra 0,25 e 5 dollari a carico. Da considerare, inoltre, che un fitness center costa, in media, circa 130 dollari al mese a New York.

Nella valutazione dei costi complessivi di un appartamento in affitto a New York è, quindi, importante tenere in considerazione anche questi costi accessori che rischiano di far incrementare, in modo anche significativo, la spesa mensile per il proprio appartamento newyorchese.

La soluzione: dividere l’appartamento con degli inquilini

Una soluzione per ridurre i costi per l’affitto di un appartamento a New York è quella di condividere l’appartamento con un’altra persona. In questo caso, la spesa per l’affitto in città si riduce, anche in modo consistente. Una stanza con bagno privato costa da 850 a 3500 dollari a Manhattan (il costo è legato in modo molto forte alla zona) mentre a Brooklyn o Queens i costi possono variare tra 750 e 1500 dollari al mese.

Optare per una soluzione che prevede una camera con bagno in comune permette di ridurre la spesa dell’affitto drasticamente. Nelle principali aree di New York, in particolare a Manhattan, i costi di una camera con bagno in comune restano ugualmente molto elevati e superiori rispetto a quelli di camere con bagno privato in altre zone della Grande Mela.